Warto dowiedzieć się, jak to zrobić. Księga wieczysta: czym jest? Zgodnie z przepisami księgi wieczyste stanowią rejestr publiczny informujący o stanie prawnym nieruchomości. Reguluje je 5. Jak znaleźć numer księgi wieczystej? Elektroniczny rejestr ksiąg wieczystych to świetne rozwiązanie, gdy znasz numer konkretnej księgi. Co jednak, gdy Twoje wiadomości ograniczają się jedynie do adresu lub numeru działki? W tym przypadku istnieją dwa rozwiązania. Numer księgi wieczystej można uzyskać w sposób formalny, tj. Jak wygląda proces kupna mieszkania własnościowego bez wpisu do księgi wieczystej? Jeśli chcesz bezpiecznie kupić mieszkanie własnościowe bez księgi wieczystej, cały proces jego Nieruchomości Jak zbudować dom do 400 tys. zł pod klucz. Marzysz o własnym domu za 300 tys. zł? Przeczytaj ten poradnik i dowiedz się jak rozsądnie zaplanować i zrealizować budowę domu w tym budżecie. Podpowiemy jak wybrać projekt, wykonawcę i materiały. Pokażemy też jak rozplanować prace, wykończyć i urządzić dom do 300 Spółdzielcze prawo własnościowe do mieszkania powoli odchodzi do lamusa. Od 2007 roku takiego prawa się już nie ustanawia, ale nadal jest ono w obrocie. W porównaniu do zwykłej, pełnej własności, prawo spółdzielcze różni się nieznacznie, jednak różnice te mogą stać się istotne, w zależności od tego, jak chcemy wykorzystywać nasze mieszkanie i czy zamierzamy je … W dziale IV księgi wieczystej należy z kolei sprawdzić, czy mieszkanie nie jest obciążone hipoteką. Trzeba też upewnić się, że sprzedający jest właścicielem mieszkania. Oprócz tego, tak jak przy kupnie mieszkania od dewelopera, należy dokładnie przeanalizować zapisy umowy sprzedaży. Tszp2. Strona wykorzystuje pliki cookies w celu dostarczania Państwu informacji w sposób dostosowany do indywidualnych potrzeb oraz do celów statystycznych. Korzystanie z witryny bez zmiany ustawień przeglądarki dotyczących cookies oznacza, że będą one zapisane i przechowywane w pamięci urządzenia. W każdym czasie mogą Państwo dokonać zmiany ustawień dotyczących cookies. Więcej szczegółów w naszej "Polityce plików cookies". Czy to jest ok? OK Reject Regulamin, polityka prywatności i plików cookiesRegulamin, polityka prywatności i cookies Dla większości z nas zakup mieszkania należy do jednych z najważniejszych decyzji w życiu. Jeśli finansujemy nieruchomość za pomocą kredytu, będziemy spłacać zobowiązanie przez kolejnych kilkanaście lat. Właśnie dlatego, zanim podpiszemy umowę kupna lokalu, należy dokładnie sprawdzić wszystkie dokumenty. Co zrobić, jeśli mieszkanie nie posiada księgi wieczystej? Czy lepiej zrezygnować z takiej transakcji, czy wręcz przeciwnie – jest to szansa na kupno nieruchomości w atrakcyjnej cenie? Zanim rozwiążemy problem, jakim jest brak księgi wieczystej, sprawdźmy, czym jest owa księga i dlaczego odgrywa tak ważną rolę. Czym jest księga wieczysta? Księga wieczysta jest rejestrem publicznym zawierającym wszystkie informacje na temat stanu prawnego danej nieruchomości. Informacje, jakie znajdziemy w księdze wieczystej to imię i nazwisko właściciela, adres nieruchomości, jej powierzchnia, przeznaczenie i ewentualne hipoteki. Budowa każdej księgi wieczystej jest taka sama i składa się z czterech rozdziałów: Rozdział I to informacje o nieruchomości związane nie tylko z samym lokalem (jego powierzchnią, ilością pokoi itd.), ale też prawami, które przysługują właścicielowi (np. udział w częściach wspólnych, dostęp do parkingu, placu zabaw itd.). Rozdział II zawiera informacje o właścicielu lub użytkowniku nieruchomości. Z tej części dowiesz się ile osób i w jakim zakresie ma prawo do użytkowania lokalu. Rozdział III zawiera dane dotyczące praw i roszczeń dotyczących nieruchomości. Najważniejszą informacją, jakiej powinieneś szukać w tej części księgi wieczystej, jest fakt prowadzenie ewentualnej egzekucji komorniczej. Rozdział IV to informacje o hipotekach. Z tej części dowiesz się, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką, a jeśli tak, to na jaką kwotę, w jakiej walucie oraz na czyją rzecz jest ustanowiona hipoteka. Hipoteka ​​​​​ ograniczone prawo rzeczowe, dzięki któremu wierzyciel (np. bank) posiada zabezpieczenie w postaci nieruchomości na wypadek, gdy zobowiązanie (np. kredyt) nie zostanie spłacone. Hipoteka powstaje w chwili dokonania wpisu do księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości i wygasa, gdy zobowiązanie zostanie spłacone. Jak sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości? Księga wieczysta mieszkania jest jawna, co oznacza, że każdy może mieć do niej dostęp. Wystarczy, że posiadasz numer księgi lokalu, który chcesz kupić oraz dostęp do internetu. Jak sprawdzić księgę wieczystą mieszkania? W związku z tym, że księgi prowadzone są w formie elektronicznej, aby zapoznać się treścią danego rejestru, wystarczy wejść na stronę Ministerstwa Sprawiedliwości i wpisać numer dokumentu; nie są wymagane żadne dodatkowe uprawnienia. Jeżeli właściciel nieruchomości, którą chcesz kupić, odmawia podania numeru księgi wieczystej, najlepiej zrezygnuj z transakcji. Jest to bowiem dokument, który należy obowiązkowo przejrzeć przez zakupem lokalu. Przeczytaj dodatkowo: Hipoteka a kredyt hipoteczny - czy znasz różnicę? >> Jak sprawdzić, czy mieszkanie ma księgę wieczystą? Najprostszym i najszybszym sposobem będzie oczywiście zapytanie właściciela. Jeśli poda numer księgi, to za pośrednictwem internetu szybko dotrzesz do interesujących Cię informacji. Problem pojawia się dopiero w momencie, gdy z jakichś powodów nie możesz otrzymać takiej informacji od właściciela lokalu. Wówczas warto udać się do Wydziału Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej i zapytać, czy dana nieruchomość posiada księgę wieczystą. Ważne, aby wybrać wydział właściwy dla miejsca, w którym znajduje się dany lokal, a nie najbliższy naszemu aktualnemu miejscu zamieszkania. Takie same informacje uzyskamy w Sądzie Rejonowym w Wydziale Ksiąg Wieczystych, po złożeniu ustnej prośby o sprawdzenie, czy dany lokal posiada księgę wieczystą. Ostatnim i zdecydowanie najmniej czasochłonnym sposobem jest skorzystanie z internetu. Istnieje taki serwis jak: na którym po wpisaniu adresu nieruchomości lub numeru działki, możesz sprawdzić, czy dla danego lokalu została założona księga. Jeśli po wpisaniu konkretnych danych, rejestr nie wyszuka lokalu, to oznacza to, że jest to mieszkanie bez księgi wieczystej. Każdy z powyżej opisanych sposobów nie zapewni Ci dostępu do numeru księgi. Jeśli zależy Ci na tym, aby go otrzymać, to nie będąc właścicielem lokalu, powinieneś złożyć w sekretariacie Wydziału Ksiąg Wieczystych wniosek wraz z uzasadnieniem, w którym szczegółowo opiszesz, do czego potrzebna jest Ci informacja o numerze księgi. Brak księgi wieczystej a kupno mieszkania Mieszkanie bez księgi wieczystej co to znaczy? Może się zdarzyć taka sytuacja, że mieszkanie, które chcesz kupić, nie ma księgi wieczystej. Taki stan rzeczy najczęściej wynika z nieuporządkowania stanu prawnego, ale również zdarza się to wtedy, gdy dany lokal od długiego czasu pozostawał w rękach jednego, często wiekowego właściciela, który nie zadbał o dopełnienie wszystkich formalności. Kupno mieszkania bez księgi wieczystej - prawo cywilne Kupno mieszkania, które nie ma księgi wieczystej, nie stanowi problemu z prawnego punktu widzenia. Nie mniej, jednak gdy spotkasz się z taką sytuacją, powinieneś zachować szczególną ostrożność. Najczęściej księgi wieczyste nie są zakładane dla nieruchomości ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Ryzyko związane z kupnem lokalu bez księgi wieczystej dotyczy przede wszystkim sytuacji, w której osoba sprzedająca nieruchomość, nie jest jej rzeczywistym właścicielem. Zakup mieszkania bez księgi wieczystej to brak tzw. rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (patrz ramka poniżej). Osoby kupujące nieruchomość bez księgi wieczystej mogą mieć również problem z uzyskaniem kredytu hipotecznego. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych Regulacja prawna, zgodnie z którą stan prawny opisany w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Jak bezpiecznie kupić mieszkanie bez księgi wieczystej? Jeśli znalazłeś się w sytuacji, w której lokal, którym się interesujesz, nie posiada księgi wieczystej, to z całą pewnością powinieneś raz jeszcze przemyśleć zasadność ewentualnej transakcji. Brak wpisu sprawia, że nie będziesz chroniony prawem rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, znacznie trudniej będzie Ci zweryfikować stan prawny lokalu a dodatkowo, po zakupie będziesz zobowiązany do skompletowania wszystkich dokumentów niezbędnych go założenia księgi wieczystej dla danej nieruchomości. Jeśli jednak pomimo tego zdecydujesz się na zakup nieruchomości, która nie posiada księgi wieczystej, sprawdź, czy lokal jest wolny od długów. Weryfikację zacznij od aktu nabycia nieruchomości, decyzji administracji przyznającej prawo własności oraz aktualnego wypis z ewidencji gruntów. Dowiedz się więcej: Jak sprawdzić, czy mam szansę na kredyt hipoteczny? >> Brak księgi wieczystej a kredyt hipoteczny Mieszkanie bez księgi wieczystej a kredyt hipoteczny — jeśli planujesz zakup mieszkania, ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego, to taka transakcja jest możliwa. Proces będzie jednak inny niż w przypadku nieruchomości z założoną księgą wieczystą. Do sądu należy w takim przypadku złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej oraz wpis hipoteki. Do wniosku należy dołączyć niezbędne dokumenty potwierdzające stan prawny nieruchomości. Banki nakładają na swoich kredytobiorców obowiązkowe ubezpieczenie pomostowe, które działa do momentu dokonania w księdze wieczystej wpisu hipoteki na rzecz banku. W takim przypadku ubezpieczenie będzie płacone dłużej niż zwykle, przez formalności związane z założeniem księgi wieczystej. Kupno mieszkania brak księgi wieczystej — dodatkowe formalności Kredytobiorca w takiej sytuacji nie tylko musi wypełnić większą liczbę formalności, ale również ponieść znacznie większe koszty związane z ubezpieczeniem pomostowym. Zasadniczo proces uzyskania finansowania z banku jest podobny, jak w przypadku mieszkania, dla którego jest prowadzona księga wieczysta. Różnica polega na konieczności dostarczenia większej ilości dokumentów oraz weryfikacji prawa spółdzielni mieszkaniowej do użytkowania gruntu. Umowa notarialna musi także zawierać wniosek o założenie księgi wieczystej dla kupowanego lokalu. Brak księgi w mieszkaniu spółdzielczym Dużą część lokali, które nie posiadają księgi wieczystej, stanowią mieszkania spółdzielcze. Kupno mieszkania spółdzielczego bez księgi wieczystej wymaga weryfikacji podstawowych dokumentów, takich jak: zaświadczenia wystawionego przez Spółdzielnię Mieszkaniową, w którym znajdziesz informację o ewentualnych zaległościach czynszowych. Następnie warto zapytać pracowników spółdzielni czy wkład budowlany został wniesiony, czy rozliczony w całości oraz, czy prowadzone są jakiekolwiek postępowania sądowe lub komornicze. Kupno mieszkania spółdzielczego własnościowego bez księgi wieczystej wymaga sprawdzenia aktu notarialnego, z którego jasno będzie wynikać, czy osoba, która podaje się za właściciela mieszkania, na pewno nim jest. Dodatkowo należy poprosić o zaświadczenie, które będzie niezbędne do założenia księgi wieczystej, w którym zostaną zawarte takie informacje jak: informacja o właścicielu, dane adresowe nieruchomości, informacje o gruncie (numer ewidencyjny), plan lokalu (metraż, ilość pokoi, informacja o miejscu postojowym itd.), zaświadczenie i braku księgi i przeciwwskazań do jej założenia, zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami eksploatacyjnymi. Należy pamiętać również o tym, że w zaświadczeniu musi zostać wyraźne zaznaczony cel jego złożenia. W tym wypadku jego przeznaczenie posłuży do założenia księgi wieczystej. Kupno mieszkania spółdzielczego własnościowego bez księgi wieczystej na kredyt w niektórych przypadkach nie będzie możliwe. Banki w takiej sytuacji najczęściej nakładają wyższe oprocentowanie kredytu, jednak czasami nie wyrażają zgody na jego przyznanie niezależnie od zdolności i wiarygodności kredytowej osoby, która stara się o hipotekę. Zakup mieszkania bez księgi wieczystej — czy warto? Zakup mieszkania bez księgi wieczystej może stanowić spore wyzwanie. Duża ilość dodatkowych dokumentów czy procedur sprawia, że łatwo się we wszystkim pogubić i przeoczyć ważną informację co znacznie zwiększa ryzyko transakcji. Co więcej, brak księgi oznacza większe koszty dla nabywcy. Taka sytuacja może jednak stanowić świetny argument do sporej negocjacji ceny. Decydując się na takie rozwiązanie, warto pamiętać nie tylko o tym, żeby dokładnie sprawdzić wszystkie dokumenty, ale przede wszystkim, aby wykazać się dużym spokojem i wnikliwością. Kupno mieszkania to jedna z ważniejszych decyzji dla wielu z nas. Już samo postanowienie wzięcia kredytu hipotecznego musi być dobrze przemyślane, ponieważ spłata zobowiązania to perspektywa wielu lat. Kredyt hipoteczny – jak sama nazwa wskazuje – to kredyt, którego zabezpieczeniem jest hipoteka nieruchomości. Możemy założyć ją tylko na księdze wieczystej. Pozwala nam ona także ustalić stan prawny nieruchomości. Kiedy wybierzemy już interesującą nas lokalizację, przed dokonaniem zakupu powinniśmy dokładnie przeanalizować kto jest jej rzeczywistym właścicielem, lub czy nieruchomość nie jest np. obciążona. Umożliwia nam to również księga wieczysta. Co jednak, gdy interesująca nas nieruchomość jej nie posiada? Czy kredyt hipoteczny bez księgi wieczystej jest możliwy? Zobacz też: Jak znaleźć księgę wieczystą? Księga wieczysta – czym jest? Księgi wieczyste są jednymi z najważniejszych dokumentów dotyczących nieruchomości – zarówno mieszkań, jak i domów czy działek. To one zawierają stan prawny nieruchomości oraz dane właściciela, czy powierzchni. Składają się z czterech rozdziałów, w których wyróżniamy: Rozdział I – informacje o nieruchomości (powierzchnia, rozkład budynku, dostęp do parkingu itp.) Rozdział II – informacje o właścicielu (ilość osób mogących dysponować nieruchomością, prawa użytkowników) Rozdział III – informacje dotyczące praw i roszczeń (w tym rozdziale zawarte są dane o ewentualnej egzekucji komorniczej) Rozdział IV – informacje o hipotekach (dane dotyczące obciążenia nieruchomości hipoteką, kwota hipoteki itp.) Skonsultuj się z ekspertem mFinanse Kupno mieszkania bez księgi wieczystej powinno być decyzją dobrze przemyślaną, wymagającą ostrożności oraz dokładnej analizy dokumentów, w tym stanu prawnego. Co prawda, zakup nieruchomości bez księgi wieczystej jest dużo bardziej ryzykowny, jednak pozwala nam na np. negocjację ceny. Warto jednak zaznaczyć, że taka transakcja wymagać będzie spełnienia znacznie większej liczby formalności, co za tym idzie – procedura będzie bardziej czasochłonna. Chcąc zrealizować zakup mieszkania, za pomocą kredytu, trzeba pamiętać o tym, że klient będzie musiał ponieść wyższe koszty ubezpieczenia pomostowego, które stanowi zabezpieczenie dla banku do czasu wpisu do hipoteki. Kiedy ten proces trwa dłużej niż zwykle, koszt takiego ubezpieczenia również będzie wyższy. Zobacz też: Kupno domu – na co zwrócić uwagę Kupno mieszkania bez księgi wieczystej – kredyt hipoteczny Znaczna większość mieszkań bez ksiąg wieczystych to nieruchomości spółdzielczo-własnościowe. Chcesz kupić mieszkanie własnościowe bez księgi wieczystej, ale nie wiesz, jak sprawdzić czy osoba podająca się za właściciela jest nim faktycznie? Możesz prosić właściciela o okazanie aktu notarialnego lub posiłkować się orzeczeniem sądu bądź decyzją administracyjną, na podstawie której uzyskał prawo do nieruchomości. Po ustaleniu, kim jest właściciel bądź ilu ich jest jeśli nieruchomość jest współwłasnością, należy poprosić go o zaświadczenie, które będzie stanowiło prawo do założenia księgi wieczystej. Zaświadczenie to powinno obejmować następujące dane: informacje o właścicielu dane adresowe nieruchomości dane gruntu (numer ewidencyjny) dokładny plan nieruchomości (metraż, ilość pokoi, toalet, łazienek, informacja o posiadaniu miejsca postojowego lub garażu) zaświadczenie o braku księgi wieczystej oraz zaświadczenie o braku przeciwskazań do jej założenia (ważne: oba zaświadczenia powinny być podpisane przez osobę uprawnioną do wystawienia takiego zaświadczenia) zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami eksploatacyjnymi potwierdzenie celu zaświadczenia – informacja, że dokument posłuży do założenia księgi wieczystej. Sytuacja, w której lokal należący do zasobów Spółdzielni Mieszkaniowej nie posiada założonej Księgi Wieczystej, zdarza się sporadycznie. Zakup takiej nieruchomości jest możliwy, jednak warto wiedzieć, na co należy uważać. W tym wpisie dowiesz się: Jakie ryzyko ponosisz nabywając lokal bez założonej Księgi WieczystejJakie informacje powinno zawierać zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowejJakie ponosisz ryzyko kupując lokal bez Księgi WieczystejW jaki sposób może być obciążony lokalJak sprawdzić, czy lokal jest wolny od długówCzy można założyć Księgę Wieczystą dla lokalu, nie należącym do Spółdzielni MieszkaniowejKiedy najlepiej złożyć wniosek do sądu o założenie odrębnej Księgi Wieczystej lokaluJak wykorzystać fakt, iż dla lokalu nie jest prowadzona Księga Wieczysta Spółdzielcze Własnościowe Prawo do Lokalu bez Księgi Wieczystej Jeśli zdecydujecie się na zakup nieruchomości, dla której nie jest prowadzona Księga Wieczysta, skalkulujcie ryzyko, gdyż: nie jesteście chronieni prawem rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystychstan prawny nieruchomości jest trudniejszy do weryfikacjimusicie dysponować kompletem dokumentów nieruchomości umożliwiającym wam założenie księgi wieczystej dla lokalu Ponadto ponosicie dodatkowe koszty związane z założeniem Księgi Wieczystej; doradzam złożenie wniosków do sądu z chwilą zawarcia umowy przenoszącej nieruchomość na waszą rzecz. Zakup lokalu bez Księgi Wieczystej wiąże się z koniecznością wnikliwej analizy szeregu dodatkowych dokumentów, które przybliżą wam zarówno historię, jak i aktualny stan prawny nieruchomości. Szczególnie istotna jest analiza oraz interpretacja dokumentów pod względem ewentualnych obciążeń nieruchomości. Zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej Jest to jeden z podstawowych dokumentów. Składając wniosek o Kredyt Hipoteczny, przed podpisaniem umowy przedwstępnej, a także ostatecznej, zaświadczenie powinno być aktualne, tj. nie starsze, niż 30 dni. Zaświadczenie to wydawane jest przez daną spółdzielnię i podpisane przez osoby umocowane do reprezentowania spółdzielni zgodnie z zapisami w dziale II KRS prowadzonym dla spółdzielni, lub osoby dysponujące notarialnie sporządzonym pełnomocnictwem. Zaświadczenie powinno zawierać informacje o: lokalu (adres administracyjny, powierzchnia)gruncie, na którym zlokalizowany jest budynek (nr działki, nr Księgi Wieczystej gruntu)aktualnym właścicielu przedmiotowego mieszkaniadokumencie, na podstawie którego właściciel wszedł w prawo do lokalubraku Księgi Wieczystej prowadzonej dla lokalubraku przeszkód do założenia Księgi Wieczystejbraku obciążeń nieruchomości na rzecz osób trzecich (do zaakceptowania będzie również zapis mówiący o tym, że spółdzielnia nie posiada informacji o takowych obciążeniach)wniesieniu / rozliczeniu w całości wkładu budowlanegoniezaleganiu z opłatami wobec spółdzielni (poza opłatami za CO i wodę, które rozliczane są w cyklu rocznym na podstawie płacowych zaliczek i faktycznego zużycia)spółdzielni mieszkaniowej w kontekście braku prowadzonych wobec niej postępowań sądowych, komorniczych bądź egzekucyjnychcelu wydania zaświadczenia (sprzedaży oraz założenia Księgi Wieczystej dla lokalu) W związku z faktem, iż żaden przepis ustawy prawa spółdzielczego, ani ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, nie przewiduje sankcji za odmowę wydania zaświadczenia, możecie napotkać na spore trudności w uzyskaniu dokumentu zawierającego wszystkie powyższe informacje. Czy lokal jest wolny od długów? Zaświadczenie ze Spółdzielni Mieszkaniowej jest istotne, jednak nie zawsze w pełni wyjaśnia wszystkie interesujące was aspekty. O ile zaległości czynszowe i wkład budowlany są bez przeszkód uwzględniane przez Spółdzielnię Mieszkaniową w oświadczeniu, o tyle z innymi zaległościami ciążącymi na lokalu lub na Sprzedającym możecie mieć problem i usłyszycie często, że spółdzielnia nie posiada odpowiednich druków do potwierdzenia interesujących was informacji. Oto punkty, na które was uczulam i doradzam, jak zminimalizować związane z nimi ryzyko: Czynsz – Informacje o zaległościach czynszowych powinny być bez problemów ujęte w zaświadczeniu od Spółdzielni Mieszkaniowej. Jest to informacja wiarygodna, dodatkowo przyjęta przez spółdzielnie praktyka wydawania zaświadczenia w celu sprzedaży lokalu niejako wymusza na sprzedającym uregulowanie wszelkich zaległości przed uzyskaniem owego dokumentu Wkład budowlany – powinien być wniesiony lub rozliczony w całości. W przeciwnym wypadku, jeśli nie zostanie on spłacony przez Sprzedającego przed podpisaniem umowy sprzedaży, obowiązek jego spłaty będzie leżał po waszej stronie. Rozliczenie wkładu budowlanego powinno być potwierdzone przez Spółdzielnię Mieszkaniową równie łatwo, jak rozliczenia czynszowe. Kredyt normatywny – jest to kredyt zaciągnięty przez Spółdzielnię Mieszkaniową, a spłacany przez lokatorów. Lokal obciążony kredytem normatywnym można sprzedać/kupić bez konieczności wcześniejszej spłaty zadłużenia. W takiej sytuacji to nabywca będzie kontynuować spłatę kredytu. Jeżeli dział IV Księgi Wieczystej gruntu jest jednak wolny od wpisów hipoteki, a na zaświadczeniu ze Spółdzielni Mieszkaniowej wydanym w celu sprzedaży lokalu nie ma żadnej informacji o zaciągniętym kredycie, możecie być spokojni. Postępowania sądowe/komornicze – te prowadzone przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej mogą drastycznie pogorszyć warunki życia mieszkańców. W przypadku zajęcia rachunków spółdzielni przez komornika, wpłaty lokatorów za media nie będą trafiać do dostawców. Konieczność spłaty długu Spółdzielni Mieszkaniowej może stać się dodatkowym obciążeniem wszystkich lokatorów. Problemy finansowe spółdzielni mogą również prowadzić do wysprzedaży całego wspólnego majątku, który nie przynależy do konkretnych lokali (np. pomieszczenia gospodarcze, garaże i inne obiekty należące do spółdzielni). Dodatkowo w trakcie postępowania sądowego/komorniczego możecie napotkać na problem w przekształceniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność lokalu. Aby zniwelować to ryzyko, warto przed podpisaniem umowy przedwstępnej poszukać informacji o Spółdzielni Mieszkaniowej w Internecie lub, co bardzo wskazane, porozmawiać z innymi jej członkami mieszkającymi na tym samym osiedlu. Istotna jest również weryfikacja pełnego odpisu Księgi Wieczystej gruntu pod względem wpisów w dziale III oraz IV, które mogą naprowadzić was na ewentualne spory spółdzielni z osobami trzecimi. Zaległości Zbywcy wobec ZUS i US – tu weryfikacja jest o wiele łatwiejsza. Aby wyeliminować ryzyko obciążenia lokalu z tytułu zaległości Sprzedającego wobec US i ZUSu, warto uzyskać aktualne zaświadczenia z urzędów potwierdzające brak zaległości Zbywcy względem tych instytucji. Co jeszcze pomoże bezpiecznie kupić mieszkanie bez Księgi Wieczystej? Proponuję też, abyście uzyskali ze Spółdzielni Mieszkaniowej informację, czy istnieje możliwość przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na własnościowe prawo do lokalu. Taka możliwość powinna istnieć, a do przekształcenia namawiam was od razu po wejściu w posiadanie prawa do lokalu. Postarajcie się uzyskać od Zbywcy dokument, na podstawie którego dysponuje on spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. W przypadku umowy darowizny należy sprawdzić zapisy dot. ewentualnych służebności osobistych oraz prawa dożywocia. Jeśli takie zapisy istnieją, należy poprosić o dokument potwierdzający ich zniesienie lub wygaśnięcie. Dodatkowo w przypadku umowy darowizny lub decyzji o spadku poproście Zbywcę o zaświadczenie z US potwierdzające zgłoszenie darowizny / spadku do US. Uwaga! Bezwzględnie zweryfikujcie Księgę Wieczystą gruntu, na której usytuowany jest budynek z przedmiotowym lokalem. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego Sygn. akt III CZP 104/12 w przypadku gruntu, który nie stanowi własności albo użytkowania wieczystego spółdzielni, niedopuszczalne jest założenie Księgi Wieczystej dla lokalu tam się znajdującego. Mając powyższy komplet dokumentów i informacji nie powinniście mieć problemu z założeniem Księgi Wieczystej dla lokalu. Kredyt hipoteczny na zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu bez Księgi Wieczystej Brak Księgi Wieczystej (KW) nie stanowi dla banku problemu w ocenie nieruchomości na zabezpieczenie kredytu, co więcej nie jest również przeszkodą w podpisaniu umowy kredytowej. Konieczność założenia KW, a ściślej rzecz ujmując złożenie wniosku do sądu o założenie KW dla lokalu, stanowić będzie dopiero warunek do wypłaty kredytu. Zanim jednak otrzymacie umowę kredytową z banku, najpierw musicie złożyć wniosek o kredyt hipoteczny wraz z kompletem dokumentów. Dlatego też powinniście zadbać, aby dokumentacja kredytowa została uzupełniona dodatkowo o zaświadczenie ze Spółdzielni Mieszkaniowej obejmujące swym zakresem możliwie jak najwięcej wyżej wyszczególnionych informacji dotyczących przedmiotowego lokalu. Jak założyć Księgę Wieczystą dla Spółdzielczego Własnościowego Prawa do Lokalu Wniosek o założenie Księgi Wieczystej (KW) możecie złożyć w akcie notarialnym umowy właściwej za pośrednictwem notariusza. Taka forma jest preferowana przez większość banków kredytujących zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Zdecydowanie odradzam podpisywanie umowy właściwej w sytuacji, w której zostały złożone wnioski do sądu o założenie KW przed podpisaniem umowy. Z uwagi, iż wpisy w księdze wieczystej rozpatrywane są przez sąd wniosek po wniosku w kolejności ich złożenia, kluczowe jest złożenie kompletnego, poprawnie wypełnionego wniosku o ujawnienie was w dziale II tuż za wnioskiem o założenie KW dla przedmiotowego lokalu. Tym sposobem unikniecie rozpatrzenia przez sąd innych wniosków złożonych przez poprzedniego właściciela nieruchomości, które mogłyby zmienić jej stan prawny. Ponadto, jeśli transakcja jest kredytowana przez bank, unikniecie problemów z wypłatą kredytu, jeżeli wnioski o założenie KW dla lokalu, ujawnienie was w dziale II oraz wpis hipoteki w dziale IV zostaną zawarte w akcie notarialnym. Uwaga: często spotykam się z sytuacją, w której sądy wieczysto-księgowe do wniosku o założenie KW dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wymagają dodatkowego dokumentu ze spółdzielni mieszkaniowej w postaci przydziału lokatorskiego dla pierwszego lokatora przedmiotowego lokalu. Zakup mieszkania bez księgi wieczystej – co jeszcze warto wiedzieć Brak Księgi Wieczystej dla Lokalu możecie wykorzystać w negocjacjach cenowych (dodatkowe koszty + większe ryzyko = niższa cena transakcyjna). Z uwagi na rodzaj nabywanego prawa lub brak Księgi Wieczystej dla lokalu, należy liczyć się w niektórych bankach z wyższym oprocentowaniem kredytu lub odmową jego przyznania. Interesuje Cię ten temat? Skontaktuj się z autorem artykułu. Nie ma przeszkód prawnych, aby nabyć nieruchomość, która nie ma księgi wieczystej. Nabywca musi się jednak liczyć z pewnymi niebezpieczeństwami, Może się okazać, że nieruchomość jest obciążona albo sprzedający nie są już jej właścicielami. Zobacz, jakich dokumentów żądać jeżeli nieruchomość nie ma urządzonej księgi wieczystej. Najbardziej komfortową sytuacją dla nabywcy jest zawarcie umowy kupna nieruchomości o uregulowanym stanie prawnym, z urządzoną księgą wieczystą i bez rozbieżności pomiędzy jej stanem faktycznym i prawnym. Jeśli sprzedającym jest osoba ujawniona w księdze wieczystej jako właściciel, chroni nas dobra wiara ksiąg wieczystych i zasadniczo mamy gwarancję, że kupujemy nieruchomość od osoby uprawnionej. Nie ma jednak przeszkód prawnych, aby nabyć nieruchomość, która nie ma księgi wieczystej, albo nawet taką, dla której istnieją rozbieżności co do jej stanu faktyczno-prawnego. Nabywca musi się jednak liczyć z pewnymi niebezpieczeństwami. Nieruchomość może być obciążona Gdy brak księgi wieczystej, nabywca nie będzie miał pewności, czy: nieruchomość jest obciążona hipotekami lub służebnościami; istnieją w stosunku do niej roszczenia osób trzecich. W tym zakresie kupujący będzie się musiał zadowolić zapewnieniami sprzedającego co do stanu prawnego nieruchomości i ewentualnie zabezpieczyć swoje interesy ustanowieniem na przykład kar umownych bądź dodatkowych zobowiązań - na wypadek, gdyby zapewnienia sprzedającego okazały się nieprawdziwe. Właścicielem nieruchomości może być kto inny Nie da się wykluczyć, że sprzedający nieruchomość nie są już jej właścicielami, ponieważ wcześniej dokonali przeniesienia własności na inną osobę. W takiej sytuacji pechowemu "nabywcy" pozostaje sądowe dochodzenie zwrotu ceny, poniesionych kosztów związanych z nabyciem nieruchomości oraz utraconych korzyści. Jeżeli w umowie sprzedaży zastrzeżono kary umowne, mogą one być dochodzone obok żądania zwrotu ceny i innych kosztów. Kary umowne są zazwyczaj ustalane na poziomie do 5% wartości nieruchomości z klauzulą, iż możliwe jest dochodzenie odszkodowania przekraczającego wartość ustalonej kary umownej. Zasadniczo nie spotyka się umów, w których kary umowne są ustalone na poziomie wartości nieruchomości. Nie jest jednak wykluczone takie sformułowanie umowy sprzedaży, żeby w razie braku pewności co do osoby właściciela zapewniała ona nabywcy zwrot ceny wraz ze wszystkimi kosztami. Poddanie się przez sprzedającego dobrowolnej egzekucji wprost z aktu notarialnego w zakresie ustalonej kary umownej z pewnością ułatwia dochodzenie roszczenia przez nabywcę. Nie będzie on musiał występować do sądu z powództwem i czekać na wyrok, lecz od razu może wystąpić o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności, a następnie wystąpić do komornika o przeprowadzenie postępowania egzekucyjnego. Przy zawieraniu umowy nabycia nieruchomości bez księgi wieczystej notariusz zawrze w akcie notarialnym sprzedaży wniosek o założenie księgi i ujawnienie praw nabywcy. Pobierze również opłatę sądową w wysokości 60 zł za założenie księgi oraz 200 zł za wpis prawa własności. Jakich dokumentów żądać jeżeli nieruchomość nie ma urządzonej księgi wieczystej aktu notarialnego nabycia nieruchomości; postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku; decyzji administracyjnej przyznającej własność lub prawo użytkowania wieczystego; wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów. Można w niej sprawdzić dane właściciela nieruchomości, trzeba jednak mieć na uwadze, że informacje o zmianach w stanie prawnym nieruchomości docierają do ewidencji z opóźnieniem; od osób, które nabyły nieruchomość w spadku, dowodu opłacenia podatku od spadków i darowizn bądź decyzji urzędu skarbowego wyrażającej zgodę na zbycie nieruchomości przed zapłatą takiego podatku. Podstawa prawna: - ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece ( z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.)- Kodeks cywilny Data publikacji:

jak kupić mieszkanie bez księgi wieczystej